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AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS

A avaliação de bens representa hoje, nas instituições financeiras e empresas em geral, uma grande ferramenta no auxílio à efetivação de negócios ligados à locação de bens imóveis para uso próprio, à aceitação de bens em garantia, à alienação de imóveis de não uso e recebidos de doação etc.

Nossos trabalhos voltados para a Avaliação Patrimonial, elabora laudos conforme as especificações da NBR 14.653 da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícia de Engenharia de São Paulo e do INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial, estando classificada como Avaliação de Precisão, DL 6404, Lei 11.638/07 e Lei 11.941/09 e Pronunciamentos Técnicos CPC 01, CPC 27, CPC28, CPC29, CPC06, CPC 37, CPC 43, ICPC10 e Deliberação da CVM em consonância com as Normas Internacionais de Contabilidade – IFRS.

Esse profissional desenvolve serviços de avaliações visando atender necessidades diversas de cada cliente, tendo em vista a finalidade, o tipo de bem a ser avaliado e o uso da informação, como por exemplo:

BENS TANGÍVEIS

  • Avaliação de imóveis urbanos
  • complexos industriais- rurais e industriais e rurais
  • máquinas / equipamentos (nacionais e importados)
  • veículos – móveis e utensílios
  • implementos agrícolas
  • veículos glebas
  • fazendas
  • implementos agrícolas
  • matas naturais
  • jazidas minerais
  • culturas
  • reflorestamentos.

BENS INTANGÍVEIS

  • Avaliação do good-will (fundo de comércio);
  • Avaliação do valor econômico da empresa pelo fluxo de caixa descontado (Discounted Cash Flow);
  • Avaliação do valor da marca;
  • Estudos de “highest and best use” em avaliações de empreendimentos de base imobiliária;

FINALIDADE DAS AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS

  • Compra e venda de ativos;
  • Garantia em operações de crédito;
  • Empréstimos, financiamentos;
  • Operações de fusões e aquisições;
  • Seguros (máximo valor segurável, DMP, DNP);
  • Reavaliações de ativos e atendimento aos dispositivos da lei 11.683/07 (I.F.R.S);
  • Em dissoluções de sociedades;
  • Para aumento de capital;
  • Em desapropriações extrajudiciais ou judiciais;
  • Em arbitragens;
  • Inventários e partilhas;
  • Em renovações ou revisionais de locações;
  • Em indenizações ou execuções;
  • Avaliações de áreas rurais;
  • Avaliação de culturas (semi) / perenes (reflorestamento).
  • Reavaliação espontânea;
  • Abertura de capital;
  • Aumento de capital;
  • Compra e venda de empresas;
  • Fusão – cisão – incorporação;
  • Antecipação de partilha;
  • Garantia bancária;
  • Valor locativo;
  • Dação em pagamento;
  • Operações interligadas;
  • Avaliação para seguro;

AVALIAÇÕES PARA GARANTIA BANCÁRIA

Procedimento técnico adotado para avaliações de operação de garantia bancária com hipoteca de imóvel, incluindo os serviços:

  • Diagnóstico de mercado;
  • Coleta de dados do mercado de imóvel;
  • Tratamento dos elementos de compõe a amostra;
  • Vistoria na região de localização do imóvel;
  • Características do terreno e da edificação, baseado em medidas reais
  • Cálculo do valor do imóvel, segundo métodos da ABNT
  • Relatório fotográfico
  • Localização da área.

AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS SOB CONCEITOS INTERNACIONAIS DO IFRS

As avaliações patrimoniais são um dos fundamentos técnicos para a elaboração do Laudo Patrimonial. Existem vários fundamentos que compõem a completa avaliação patrimonial, que, por sua vez, é também um dos requisitos para Governança Corporativa . Esses fundamentos atualmente precisam seguir as normativas internacionais do IFRS (International Financial Reporting Standarts) e contemplam também Consultoria em Gestão de Ativos, “Impairment Test”, Ativo Imobilizado gestão Baseada em Valor, Gestão de Estoques, Organização Patrimonial, Inventário Patrimonial.

O IFRS é o modelo adotado no mundo inteiro para gestão financeira/contábil e as entidades bancárias do Brasil há tempos consideram somente esse modelo. A Gestão de Ativos segue pelo mesmo caminho. “A correta Gestão de Ativos e sua Avaliação Patrimonial leva ao adequado Laudo Patrimonial necessário para compor as garantias do projeto de captação de recursos no FINEP e/ ou BNDES”, conforme o engenheiro civil FERNANDO PORTO DE SOUZA, que atua nessa área ao longo dos últimos anos e vem realizando laudos patrimoniais que fundamentaram as garantias de projetos de financiamento. “Essa expertise desenvolvida pela empresa, que é reconhecida pelos Agentes Financeiros, chega oportunamente com o amadurecimento da Gestão Estratégica dos Ativos. As empresas estão sabiamente utilizando seus ativos para os planos de expansão, modernização e inovação”, completa Fernando.”

Organização é o principal requisito. Estar apto para receber recursos de entidades dispostas a patrocinar seus projetos exige principalmente organização. O maior desafio é sincronizar um modelo de gestão que integre áreas de Engenharia Industrial na diversidade de cada negócio, Administração, Contábeis, Direito e Economia. Soma-se a esse desafio aos já existentes da integração com o mercado internacional e o relacionamento com agências de desenvolvimento brasileiras e internacionais.

O caminho é estabelecer boas parcerias estratégicas nas áreas jurídica, tributária, financeira, marketing, elaboração de projetos, sistemas gerenciais e padronização industrial para adquirir conhecimento especializado. Iniciar essa organização e assimilar nova cultura é o mais trabalhoso. Depois de estabelecido o modelo, os processos de captação de recursos tornam-se mais simples e naturais”, comentou Fernando Porto de Souza, que trata o tema na visão de quem já elaborou/acompanhou projetos para implantação de empresas e realizou Laudos de Avaliação Patrimoniais para entidades nacionais e internacionais de fomento tais como: BNDES, IFC, FINEP, EXIMBANK, IKB, LBBW entre outros.

Avaliações Patrimoniais - Prédio em construção

Avaliação de imóveis especiais dos diversos tipos e usos permitidos

Avaliação de imóveis urbanos comerciais dos tipos sala comercial, andar corrido, prédio comercial, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina, cinemas, teatros, hotéis e assemelhados que não podem ser avaliados pelo método direto comparativo de dados de mercado. Além dessas hipóteses, é possível que surja a necessidade de realizar uma avaliação de imóveis para desapropriação em razão do interesse público, quando também seria recomendável o tratamento especial em função da finalidade.
Elaboração de laudo de avaliação de galpão industrial, prédios, áreas de terrenos e instalações industriais.
Avaliação de bens patrimoniais de empresas, certificação de valores de mercado e de liquidação forçada de imóveis, se for o caso de alienação fiduciária, quando exigido pela instituição financeira, em se tratando de penhora com hipoteca tendo o bem imóvel como garantia.

Avaliação de imóveis para garantias e penhoras

Laudo de avaliação de imóvel para certificação do valor de mercado tratando-se de compra e venda ou do seu valor de aluguel para locação. Avaliação de imóvel residencial tipo casa, chácara, sítio e lote ou área para edificações especiais, emissão de laudo com finalidade judicial tendo como objetivo constituir prova de valor de prédios, salas e lojas comerciais, assim como áreas de terras incluindo galpões e benfeitorias industriais.

Graus de precisão e fundamentação do laudo de avaliação

Conforme a metodologia utilizada, esse Perito deverá cumprir as recomendações contidas nas normas, assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de laudo de avaliação de imóveis e se enquadrar no grau I, II ou III, segundo o rigor empregado na sua elaboração.
Caso contrário, na hipótese de descumprimento de algum requisito, o documento não será considerado laudo, podendo ser classificado como parecer técnico de avaliação mercadológica, ou laudo restrito, sem a fé pública conferida ao documento completo, conforme definições da norma.
O grau de fundamentação e precisão da avaliação do imóvel deverá ser estabelecido a priori entre as partes contratante e perito avaliador, pois dele dependem o volume e a complexidade do trabalho e, consequentemente, os honorários profissionais do perito. Rotineiramente, não havendo especificação prévia do grau, fica subentendido o Grau I, no mínimo.
Tratando-se de laudo com finalidade judicial ou extrajudicial para determinar o valor do imóvel, os requisitos a serem atendidos em cada caso estão descritos no item 9.0 da Norma ABNT NBR 14.653-2/2011 e a especificação do grau alcançado é obrigatória se requerida pelo contratante.

Avaliação de terrenos e benfeitorias residenciais, comerciais e industriais

O laudo de avaliação completo, elaborado por avaliadores profissionais a fim de determinar o valor de bens e direitos imobiliários, pode ser exigível em diversas oportunidades destacando-se, por exemplo, os processos judiciais, nas ações de reintegração de posse, ações renovatórias ou revisionais dos contratos de locação, assim como nos inventários não consensuais e ações de execução.
O laudo deve ser elaborado em fiel observância e cumprimento da legislação, em consonância com a conjuntura do mercado imobiliário, sob responsabilidade de profissional legalmente habilitado e tecnicamente capacitado, a fim de assegurar ao contratante a necessária fé pública nas instâncias dos poderes constituídos, não se sujeitando a questionamentos por erros, falhas ou omissões na sua elaboração em desacordo com as normas técnicas e legais vigentes.
A escolha da metodologia adequada ao fazer uma avaliação de imóveis é muito importante, pois, dentre outros aspectos, seleciona o método possível de ser utilizado para realizar os cálculos avaliatórios.
Sempre que seja possível, o método preferencial deve ser o comparativo, por ser o mais preciso, mas essa escolha está condicionada à existência de elementos similares na região, além de outras condicionantes, com as quais precisa também que se tenha muito cuidado, sendo sempre necessário justificar as escolhas e os pressupostos assumidos em função das mesmas. Na documentação disponível sobre a matéria, isso também está explicitado de forma inequívoca.
Avaliação patrimonial é atividade que envolve responsabilidades, sujeitando o avaliador às penas da lei por dolo ou má-fé por erro ou omissão na confecção do laudo. Muitas vezes, quando se pretende saber quanto vale a sua propriedade, uma opção é procurar os préstimos de um corretor atuante no mercado imobiliário.
Entretanto, quando se tratar de avaliar uma propriedade com a finalidade de constituir prova de valor do imóvel junto às instituições do poder público, a melhor alternativa é contratar o serviço de uma empresa especializada para proceder à uma avaliação técnica.

Laudo de avaliação de imóvel é prova técnica de valor

O laudo elaborado em conformidade com as normas é um documento de engenharia e a sua exigibilidade, incluindo grau de precisão e fundamentação, depende da finalidade. Quem pode avaliar imóveis e emitir laudo de avaliação são os profissionais de engenharia. Os corretores de imóveis podem emitir o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) para imóveis residenciais e comerciais, porém, tratando-se de aeroportos, estádios, hidrelétricas, pontes e viadutos que, dentre outros, também são imóveis passíveis de serem avaliados, os corretores não estão habilitados.
Para o atendimento aos casos da segunda hipótese, a composição do laudo de avaliação imobiliária deve atender aos requisitos e postulados das normas NBR 14.653- da ABNT e da legislação vigentes, a fim de assegurar ao documento a fé pública necessária para o evento.
Para fazer uma boa avaliação e ter mais segurança quanto ao resultado, veja os métodos de avaliação admitidos nesse processo de certificar o valor da propriedade imobiliária, que estão definidos em normas ABNT. Preferencialmente, recomenda-se consultar o mercado imobiliário para conhecer as práticas adotadas pelas pessoas na região em que se insere o imóvel para ter uma ideia real das condições em que se realizam os negócios. Um corretor de imóveis também pode ser uma ótima fonte de informações do mercado. Dependendo do número de clientes do corretor de imóveis, ele vai poder contribuir com grande volume de informações úteis.
Se você deseja apenas saber o preço estimado da propriedade, a opção mais econômica pode ser um parecer elaborado pelos corretores de imóveis atuantes no mercado imobiliário.