ROTEIRO

PARA APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS

O roteiro a seguir, desenvolvido pelo Engenheiro FERNANDO PORTO DE SOUZA, tem como objetivo esclarecer dúvidas a respeito da elaboração de um Laudo de Avaliação.

O laudo de avaliação construído com base neste roteiro atende às especificações contidas na NBR 14.653-2, e estabelece a estrutura mínima para o Laudo de Avaliação Completo e para o Laudo de Avaliação Simplificado.

Laudo de avaliação

1) LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO

Os Laudos de Avaliação Completos deverão conter os seguintes itens:

a) Folha resumo

Laudo de Avaliação vai conter uma ficha resumo ou folha de rosto, que tem por finalidade identificar, de forma rápida, o bem avaliado, a data da avaliação, o proprietário, a metodologia utilizada e o valor final adotado.

b) Identificação do solicitante
  • Vai ser indicado o solicitante do laudo de avaliação, conforme indicado pelo contratante. Neste item ainda podem ser citados os proprietários do(s) imóvel (eis) avaliado(s);
c) Finalidade do Laudo, quando informado pelo solicitante

As principais finalidades do Laudo de Avaliação são:

  • alienação de bens;
  • aquisição de imóveis novos ou usados;
  • arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel);
  • doação;
  • dação em pagamento, normalmente para quitação de dívidas contraídas em banco pela área comercial;
  • garantia de operação comercial;
  • locação de imóveis comerciais ou residenciais;
  • levantamento patrimonial
  • permuta
d) Objetivo da avaliação

O objetivo da avaliação está normalmente focado na determinação dos valores de mercado (venda e locação), de liquidação forçada ou liquidação imediata, e de outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor de desmonte, custo de reprodução, custo de reedição e custo de reposição.

e) Objeto da avaliação

Os tipos de bens normalmente avaliados são:

  • centros comerciais, shopping center’s, lojas, prédios comerciais;
  • hospitais, hotéis, universidades;
  • complexos industriais;
  • postos de combustíveis;
  • apartamentos, casas;
  • conjuntos residenciais;
  • garagens autônomas, edifícios de garagem;
  • galpões e armazéns;
  • terrenos, glebas urbana;
  • loteamentos;
  • salas e andares corridos;
  • terrenos de vocação comercial;

Neste item deve ser incluída a descrição sumária do bem, que tem por finalidade descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o(s) imóvel(is) avaliado(s), incluindo endereço completo. Além da descrição, podem ser relacionados os seguintes itens:

  • Área construída, em m²;
  • Área do terreno, em m²;
  • Ocupante do imóvel e o tipo de ocupação (ocupado pelo proprietário, locado para terceiros, invadido, etc.)
f) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

Atender ao disposto em 7.2. da NBR 14653-1:2001.Para início dos trabalhos de avaliação, a documentação referente ao imóvel a ser avaliado deve estar disponível. Na ausência destas informações, neste item caberá ao engenheiro descrever os pressupostos assumidos pela insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.

g) Identificação e caracterização do imóvel avaliando

Atender ao disposto em 7.3 da NBR 14653-1:2001; Indicar a data ou o período da vistoria, relatando a vistoria ao bem avaliado e a sua adequação ao contexto imobiliário no qual está inserido. Em nenhuma hipótese poderá ser elaborada uma avaliação sem a vistoria ao imóvel avaliado. O engenheiro poderá valer-se de anexo, em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo.

h) Diagnóstico do mercado

Atender ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imóvel. Os conceitos mais frequentemente utilizados são:

 

  • liquidez: baixa, normal ou alta;
  • desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;
  • quantidade de ofertas de bens similares: baixa, média ou alta;
  • absorção do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rápida;
  • público alvo: indicar o público alvo para absorção do bem;

O engenheiro de avaliações, caso julgue necessário, poderá valer-se de anexo quando for grande o volume de informações, citando o número do referido anexo.

i) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s)

Atender ao disposto no item 8 da NBR 14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e justificando sucintamente sua utilização. Os métodos tratados pela NBR 14.653 são:

  • Método comparativo direto de dados de mercado
  • Método involutivo
  • Método evolutivo
  • Método da capitalização da renda
  • Método comparativo direto de custo
  • Método da quantificação de custo

Quando não for possível aplicar um dos métodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado no Parecer Técnico, não podendo ser enquadrado como Laudo de Avaliação.

j) Especificação da avaliação

Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão. Quando solicitado pelo contratante, deverá ser apresentado demonstrativo completo da pontuação atingida; Indicar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR 14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente à pontuação alcançada e indicando a pontuação final atingida, conforme esse exemplo.

k) Tratamento dos dados e identificação dos resultados

Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. Normalmente são indicados os seguintes itens:

  • O período de pesquisa de dados de mercado;
  • O tipo de tratamento adotado, indicando a regressão linear, as redes neurais artificiais, a regressão espacial, a análise da envoltória de dados ou outros métodos (explicitar);
l) Resultados da avaliação e sua data de referência; Indicar preferencialmente
  • Valor de Mercado:
    • RS (por extenso)
    • Considerações finais quanto ao valor do bem.
  • Valor para liquidação imediata (quando solicitado pelo contratante):
    • Máximo (indicar o prazo de permanência mínimo)
    • R$ (por extenso)
    • Mínimo (indicar o prazo de permanência máximo)
    • R$ (por extenso)
    • Quando utilizadas as técnicas de simulação de monte carlo, com a construção de cenários probabilísticos, indicar o intervalo de confiança e o coeficiente de variação.
m) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação
  • Observações Complementares Importantes:
    • Informações relevantes, quando do conhecimento do engenheiro avaliador, tais como: ônus, dívidas e gravames, invasões, áreas parciais ou totais não averbadas, riscos de inundação e restrições de órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de serviços públicos (energia elétrica, água e esgoto, telecomunicações – áreas de servidão), etc. Sempre que for o caso, deverá ser enfatizada a necessidade do exame da matéria pela área jurídica. Indicar documentos não anexados, que também subsidiaram o trabalho;
  • Profissional(is) responsável(is):
    • Deverá conter nomes dos profissionais com as respectivas assinaturas, títulos e indicação do número do CPF/CGC e do registro no CREA do(s) profissional (is) e da empresa(s) responsável (is), com os respectivos números da ART referente ao trabalho.
  • Local e Data do Laudo/Parecer Técnico;
  • Anexos:
    • fotografias coloridas do avaliando, que permitam a identificação do bem, destacando as fachadas e interior do imóvel, o logradouro com a numeração e a vizinhança;
    • vistoria detalhada do bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo;
    • diagnóstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando não contemplado no corpo do laudo;
    • documentação do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietário;
    • pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da amostra (a foto é necessária para o enquadramento no Grau de Fundamentação III).
    • croqui de localização do imóvel avaliando e dos elementos amostrais;
    • A.R.T – Anotação da Responsabilidade Técnica, dos trabalhos junto ao CREA (via do contratante);
    • tratamento de dados e memorial de cálculos, incluindo o gráfico de preços observados versus valores estimados;
    • resultados dos valores estimados para liquidação forçada (imediata) do bem;
    • demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados em meio digital, quando solicitado pelo contratante.